徐汇二梯队学区房入手记录
买房用时很短，买的不算特别划算，但是终于赶在9月把户口落进去了，三年7个月，发帖讲讲买房感受，攒攒人品，希望到时候娃顺利入学8月上旬开始看房子，现在住的房子对口菜小，闵行区，考虑工作地点因素，看的房子集中在闵行+徐汇两个区
闵行实验，一共四个校区，闵实验畹町校区对口的高兴花园（两房），以及闵实验春申校区对口的万科（一房）都在预算之内，但是万科我们看的时候只有一套一房，学籍刚刚被用掉，pass（和中介讲了有新的一房一定通知我们，截止目前还没有），高兴花园对口畹町校区，犹豫，纳入备选名单
园南小学，园南n村，可能8,9月是学区房的淡季吧，我们去看了一圈，都是挂牌时间超过n个月的房子，或多或少有点不满意的那种，总价也很高（学区溢价特别高），纳入备选名单
求知小学，略略看了几套，被去年小宁扑出来，扩班+缩班搞得 挺犹豫的，而且对口小区太多了，有点弄得晕头转向。。。
师三，三江小区（一房），看了看链家的成交记录，这里的一房出来都是被秒杀掉了，8月看的时候只有一套一房，挂的395，好像挂了一年了，和中介讲了有新的一房一定通知我们，9月又出来一套，好像370吧，这一套是我最犹豫的，也勉强算在预算内，但是再算算学区溢价，实在是。。。刚才又去看了一眼，这套还在，至今没卖掉
上师大一附小，长X坊，长虹坊小区面积大，pass，长顺坊是上师大一附小+中国中学，相比于其它的上师大一附小+康外中学，开价高差不多3成，长丰坊和长兴坊都有一房（总价低）
看了一个月房子，和刚开始思路略有不同，觉得花这么多钱支付学区溢价略心有不甘，或者说是花这么多钱支付徐汇二梯队学区溢价略心有不甘，总价低+学区还可以成为了优先选择，正好上师大一附小新挂出一套一房，价格在当时算低的，房东人不错，从付定金到去派出所过户，用时5个星期。。。但就在我们过户完，绿皮上又新出一套低了10w的，心都在滴血，只能说买定离手，落子无悔了
整体感受：
1、想清楚自己想要什么，想要一流学区，还是兼顾自住，还是兼顾贷款压力，什么都想要的土豪除外
2、买房中介套路很多，绿皮的app相当好用，自己事先尽量多做功课，但二手房市场本身谁也预测不清楚，买定离手，落子无悔
3、买学区房只是万里长征第一步，后面娃能学成什么样，家长的努力占了极大比例，不可懈怠
再补一句，徐汇近两年有两个新校，西位实验，以及复旦一贯制，怎么说呢，如果这俩能成长起来，那现在入手他们的学区房就是一笔好投资，但毕竟是自己的娃上学，犹豫了一阵子后，决定还是老牌子保险 楼主对口什么初中，总价多少啊 复旦徐汇是子弟学校为主 学区也有风险 买学区房是个非常耗心力耐力的大项目 Cagalli_Yan 发表于 2019-10-05 15:57
楼主对口什么初中，总价多少啊
康外，上师大一附小的大部分小区都对口康外，所以个别的那么一两个对口中国的就高溢价了，到手280略多一些 winy258 发表于 2019-10-05 14:50
再补一句，徐汇近两年有两个新校，西位实验，以及复旦一贯制，怎么说呢，如果这俩能成长起来，那现在入手他们的学区房就是一笔好投资，但毕竟是自己的娃上学，犹豫了一阵子后，决定还是老牌子保险
投资要早几年，房价早炒到十万了，成绩都没出 绿皮app是啥 绿皮app价格相对靠谱，最终哪个中介成交的 winy258 发表于 2019-10-05 14:50
再补一句，徐汇近两年有两个新校，西位实验，以及复旦一贯制，怎么说呢，如果这俩能成长起来，那现在入手他们的学区房就是一笔好投资，但毕竟是自己的娃上学，犹豫了一阵子后，决定还是老牌子保险
复旦已经很贵了，不是好的投资，房东也不是傻子，从学区公告开始，价格马上翻了。 其实畹町校区还是可以的，闵行一梯队相当于徐汇1.5梯队 也刚买了徐汇学区房，价格真的高。 求知 性价比高，如果年限来得及。师三 还会继续坚挺几年。 总要说句恭喜哒 康外怎么不考虑 winy258 发表于 2019-10-05 14:50
再补一句，徐汇近两年有两个新校，西位实验，以及复旦一贯制，怎么说呢，如果这俩能成长起来，那现在入手他们的学区房就是一笔好投资，但毕竟是自己的娃上学，犹豫了一阵子后，决定还是老牌子保险
复附肯定不是好投资吧，学校还没招生就已经炒上去了
西位貌似没动静 winy258 发表于 2019-10-05 16:18
康外，上师大一附小的大部分小区都对口康外，所以个别的那么一两个对口中国的就高溢价了，到手280略多一些
看到成绩榜，就会怀疑中国值得比康外高那么多吗 考虑复旦子弟多，复旦附属没去看，就顺口想当然那么一提，感谢楼上几位的指正
西位价格还可以啊，我没去实体，光看app上觉得学区溢价部分还不高
康外对口小区房子面积大啊，总价高 Tina耿 发表于 2019-10-05 16:38
绿皮app是啥
链 家 紫薯布丁 另外一个上市公司https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_001.png Lovesummer 发表于 2019-10-05 18:31
看到成绩榜，就会怀疑中国值得比康外高那么多吗
对哒，我也是这么想的，更何况等孩子上初中还有10年，不要太离谱就是，现在说初中如何早了点 上师大一附小不错的呀 欢迎成为同道中人 哈哈 中介费几个点啊 winy258 发表于 2019-10-05 16:18
康外，上师大一附小的大部分小区都对口康外，所以个别的那么一两个对口中国的就高溢价了，到手280略多一些
感谢回复。另外可否请教楼主了解的中介手段，我觉得我傻了吧唧会被坑 求分享中介信息，同道中人，相互学习，共同省钱 Tina耿 发表于 2019-10-05 16:38
绿皮app是啥
同问绿皮是什么 绿皮是链家吗 确实，学区房只是万里长城的第一步！加油吧！ 比较非学区的房子就算出来溢价了吗 中介套路众多，有兴趣的搜搜买房贴，链 家（绿皮），以及wawj相对来说特别不上台面的小动作要少一点，但是中介套路你还是轻轻松松的，我买这套房在中介费上谈的比较失败，差不多相当于1.7个点了，自己心态不行，感觉早买一天就把握大一点，所以跟中介妥协了
在挑房子上，自我感觉没被套路进去，一般来说，挂了很久的房子或多或少有点小问题的，要么价钱不合适，要么房子本身硬伤，尤其是中介推的很凶但是又很久没卖出的那房子要更小心，但是还是要去看一圈，熟悉小区和房型，以及均价，然后会出来一套让你觉得真不错的，这时候差不多就成了一半了，至少我是这么买下来的
秋天的娃 发表于 2019-10-05 20:47
比较非学区的房子就算出来溢价了吗
附近吧，也不绝对，房龄，小区类型，各种条件差不多，但是不带学区的房子比一比 小混混 发表于 2019-10-05 20:56
楼主写的很认真，我自己感觉
1. 按照新政，初中价值大于小学价值，本来第一战场是小升初，现在延后到了中考，因此初中水平对孩子未来决定性很大。
2. 一定要考虑离老人住的近，否则今后避免不了手忙脚乱。我们现在有老人帮手，吃完饭前能督促完成学校作业，晚饭以后可以上课外内容。否则等家长回来再督促学校作业，会陷入时间不够的恶性循环。
3. 康外和中国还是差一档，楼主要做好初中加餐准备。
4. 赞成全靠家长鸡，但三年级以后时间和睡眠是大问题。我已找到适合自己方法，但不普适。
5. 学区房溢价会一直存在，用完还可以卖掉，不存在买亏的事情。反而买了次档学区，虽然省了几个钱，但是会在课外辅导加餐付出更多，而且今后保值升值空间受限。
回复的好认真https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_068.png
初中确实非常重要，就是娃太小，现在看不准初中啊，看看十年前的中国中学，再看看现在，所以先紧着小学吧
二梯队和一梯队肯定有差价啦，木办法，有多少钱做多少事啦
楼主的帖子真的是很认真，赞一个！ 求知小学有几个小区今年开始对口中国中学以后，价格也上去了不少，貌似大家觉得中国中学还是不错的 为什么不买师三呢？几乎12年一贯啊，幼儿园、小学、初中一步到位，而且旁边南站中学在建...... 我们的娃以后是校友唉，我去年年初买的https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_036.png apple金金鱼 发表于 2019-10-05 23:30
为什么不买师三呢？几乎12年一贯啊，幼儿园、小学、初中一步到位，而且旁边南站中学在建......
南站中学大概什么样的？名字应该不会就叫这个吧https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_049.png 恭喜恭喜 借问下 现在绿皮中介费几个点呀？能谈么？ 看来我也要写一篇了 上师大一附小+康外的确是不错的选择https://app.qianfanedu.cn/public/emotion/face_068.png，而且还没被炒得很热
楼主是买来挂户口？ Shadow1201 发表于 2019-10-06 08:58
看来我也要写一篇了
支持！我来观摩学习一下 上师大一附确实不错，就是那个地理位置感觉不是很方便 能买学区房的已经很不错了，至少有保底的学校 千里长征呀。 好好考虑。 apple金金鱼 发表于 2019-10-05 23:30
为什么不买师三呢？几乎12年一贯啊，幼儿园、小学、初中一步到位，而且旁边南站中学在建......
买不起啊，师三价格太高了 janeyfly 发表于 2019-10-06 01:29
我们的娃以后是校友唉，我去年年初买的
上面好几个也是，你也是2023入学？ 半夏微凉 发表于 2019-10-06 09:23
上师大一附小+康外的确是不错的选择，而且还没被炒得很热
楼主是买来挂户口？
还没想好要不要自住，凑合也能住 两辈子 发表于 2019-10-06 08:01
恭喜恭喜 借问下 现在绿皮中介费几个点呀？能谈么？
买方2个点，其他的也是，绿皮谈起来估计难度大一点吧，我觉得其他的应该可以1个半？ 恭喜恭喜！
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